Что делать, если в планах на осень покупка квартиры в ипотеку?

К концу лета банки стали предлагать ипотечные ставки ниже психологической отметки в 10% годовых, а значит, у тюменцев снова есть шанс посмотреть в сторону жилищных кредитов – взвесить все «за» и «против», чтобы не промахнуться. Советы тем, кто планирует в ближайшее время покупать квартиру в ипотеку, дает эксперт Ольга Скосырская, руководитель Абсолют Банка в Тюмени.

1. Начните с одобрения

Если вы четко понимаете, что собственных средств на покупку квартиры точно не хватит, то, прежде всего, надо отправить заявку на ипотеку в один из топ-10 ведущих банков и узнать решение – какую сумму вам одобрят в кредит. Сейчас это можно сделать даже без визита в кредитное учреждение, прямо в офисе застройщика или риелтора. Если банк работает с современной цифровой платформой, то долго ждать не придется – решение вы получите уже примерно через полчаса, и оно будет не предварительным, а окончательным. Вы будете знать максимальную доступную вам сумму кредита, а значит, станет понятно, к каким квартирам стоит присматриваться, а какие вам не по карману.

2. Первичка или вторичка?

Плюсы и минусы есть как у новостроек, так и у квартир со стажем. Многолетний опыт показывает, что чаще всего квартиры в строящихся домах покупают те, у кого уже есть собственное жилье. Обычно от покупки квартиры до получения ключей проходит в лучшем случае несколько месяцев, а иногда и год-два. Зато вы приобретаете жилье без скелетов в шкафу относительно юридической чистоты и без риска «старых труб». Но зато в квартиру в готовом доме можно переехать практически сразу после сделки, именно вторичка, как правило, становится первым собственным жильем.

3. Какой нужен первоначальный взнос?

В большинстве ведущих ипотечных банков минимальный размер первоначального взноса – 20%. Лучше идти в банк, где ставка по ипотеке не зависит от размера первоначального взноса – он является одинаковой и для заемщика, у которого 20% от стоимости жилья, и 50%, и 70%. Это выгодно, потому что не стоит все до последней копейки «зашивать» в первоначальный взнос. Скорее всего, после покупки жилья потребуются деньги на ремонт, мебель, бытовую технику. А ведь потребительский кредит обходится дороже, чем ипотечный. По возможности оставьте часть сбережений на обустройство.

4. Как убедиться в надежности застройщика?

Переход на эскроу-счета не очень-то успокоил потенциальных покупателей квартир. Даже с гарантией возврата вложенных денег, никто не хочет столкнуться с «замершим» строительством или услышать о банкротстве застройщика. Кроме того, часть компаний все еще работает по старым правилам. Как можно самостоятельно проверить надежность застройщика, у которого покупаешь квартиру? В первую очередь, зайдите на сайт застройщика и посмотрите, в каких банках он аккредитован по ипотечным программам. Если в списке официальных партнеров присутствуют банки из ипотечного топ-10 – это хороший знак, подтверждающий надежность. Прежде чем аккредитовать застройщика, банк тщательно проверяет его финансовое состояние, стабильность и позиции на рынке. Нарушение сроков сдачи объектов, негативная репутация и судебные иски станут препятствиями для получения аккредитации.

5. Срок кредита – больше или меньше?

Чем меньше срок ипотеки, тем меньше полная переплата, но больше ежемесячный платеж и выше финансовая нагрузка. Поэтому лучше оформлять ипотеку на максимально возможный срок – например, не на 10, а на 20 или даже 25 лет. В этом случае у вас будет возможность финансового маневра. Если все хорошо – вы постоянно совершаете частичное досрочное погашение, тем самым уменьшаете общую переплату. Если же расходы увеличились – родился ребенок, пришлось сменить работу, потребовалось дорогостоящее лечение – вы возвращаетесь к утвержденному более легкому графику платежей. Кстати, этот прием популярен у жителей Тюменской области. Вот почему за последние 2 года средний срок ипотечного кредита вырос с 15 до 19 лет. К тому же, за счет более длительного срока кредита можно взять большую сумму и купить более комфортное жилье.

6. Какую часть доходов разумно тратить на ипотеку?

Чем меньше доля ипотеки – тем лучше. Оптимально, если она не превышает 30% от ежемесячных поступлений. Некоторые банки одобряют ипотеку даже в тех случаях, когда ежемесячный платеж превышает 50% и даже 70% от ежемесячного дохода. Но я считаю, что это связано с огромным риском, прежде всего, для самого заемщика, а также с ухудшением качества его жизни. Если траты на ипотеку грозят превысить 30% от заработка, то разумнее поискать другой объект недвижимости, более приемлемый по цене.

7. Как использовать маткапитал?

Маткапитал – его сумма равна 453 тысячам рублей – можно использовать в качестве части первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку. Но при этом сумма собственных средств не должна быть менее 10%. Также с помощью маткапитала можно провести досрочное частичное или полное погашение ипотеки. Но учтите, что, использовав маткапитал хоть в качестве части первоначального взноса, хоть для досрочного погашения кредита, вы уже не сможете претендовать на дальнейшее рефинансирование кредита. Обратите внимание, что сегодня лишь единичные банки из числа лидеров рынка ипотеки – например, Абсолют Банк – согласны принять маткапитал в качестве части первоначального взноса по программе «Детская ипотека». Большинство кредитных организаций отказывается из-за юридических сложностей.

8. Не бойтесь брать «ипотеку на ипотеку»

Сегодня почти 60% сделок с жилой недвижимостью совершается с ипотекой. Средний срок жилищного займа в Тюменской области за последние два года увеличился с 15 до 19 лет. Неудивительно, что возникают ситуации, когда владелец ипотечной квартиры еще до окончательной выплаты кредита хочет ее продать и купить другое жилье, может быть, более просторное, расположенное в другом районе, другом городе. Естественно, что покупателя с полной суммой собственных средств найти сложно. Если вам приглянулась именно такая «ипотечная» квартира, и вам самим нужен займ на жилье, то обращайтесь в Абсолют Банк. В отличие от большинства кредитных организаций, подобные сделки банк одобряет. Требования к заемщику почти ничем не отличаются – только справка о доходах нужна за 1 год, а не за 6 месяцев. Кстати, опытные риэлторы утверждают, что квартира, которую брали в ипотеку ранее, – более легкий объект для одобрения. Это действительно так. Квартиры, которые были приобретены за счет ипотечного кредита, уже проходили юридическую экспертизу объекта, следовательно, выше вероятность, что они отвечают требованиям банка. Повторная экспертиза проходит быстрее и проще.

9. На что обратить внимание при покупке жилья в ипотеку?

Для большинства покупателей главное – стоимость квартиры, ее метраж и сроки сдачи. Но есть и другие факторы, которые важно учесть, чтобы потом не испытывать сожалений.Обратите внимание на планировку. Перерисуйте ее в масштабе, попробуйте расставить мебель. Достаточно ли пространства?

При покупке квартиры в новостройке съездите лично на стройку. Вы поймете, сколько времени занимает дорога до работы, как ходит транспорт, есть ли пробки. Выясните, где находится ваша будущая квартира – на теневой стороне или на солнечной. Идеально, если окна выходят на разные стороны, тогда инсоляция будет более равномерной. Узнайте насчет парковки, охраны придомовой территории и детских площадок.

При покупке на вторичном рынке приложите все усилия для того, чтобы убедиться в юридической «чистоте» квартиры. Еще до подачи заявки на ипотеку выясните, проводились ли в квартире перепланировки, узаконены ли они. Особенно вас должны насторожить любые манипуляции с кухней и санузлом, объединение балкона и жилой комнаты, дополнительные проемы в несущих стенах. Оцените, потребуется ли вам ремонт для того, чтобы заселиться в квартиру. Если да, то на какую сумму. Узнайте, сколько лет проводке, водопроводу и радиаторам, когда в доме делался капитальный ремонт или на какое время он запланирован. Все это поможет вовремя оценить реальные расходы.

10. Не упускайте момент!

Если «квартирный вопрос» для вас актуален и накоплен минимальный первоначальный взнос, то откладывать покупку жилья в ожидании снижения ставок не стоит. С начала года цены на квартиры, как в готовых, так и в строящихся домах выросли на 10-15%, они будут дорожать и в дальнейшем. Стоимость квадратного метра влияет на финансовую нагрузку заемщика в большей степени, чем ставка по ипотеке, если речь идет о разнице в 0,25-0,5 п.п. Кроме того, впереди «высокий сезон» на рынке недвижимости: по статистике, в октябре-декабре количество сделок по сравнению с летними месяцами увеличивается на 30-50%. Это значит, что привлекательные по цене и качеству варианты будут «уходить» в первую очередь, а продавцы будут куда менее склонны давать скидки.

Источник